以前的政策是什么？

为增加普通住宅供应，2005年国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定，普通住宅和非普通住宅实行分类施策管理，并授权各省从容积率、单套建筑面积、实际成交价格等三个方面制定普通住宅标准。

按照国家授权，四川省普通住宅标准的三项条件明确为：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。简单理解，普通住宅主要指满足基本居住需求的住宅，价格相对符合居民的购买力，适合大多数家庭居住。非普通住宅一般具有更高的建设标准、更大的面积、更高的价格。

实行普通住宅和非普通住宅分类管理后，国家明确对普通住宅在税收方面给予优惠政策支持。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通住宅出售，且增值额未超过开发成本费用20%的，免征土地增值税。

为什么要取消普通住宅和非普通住宅标准？

党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准。为落实党的二十届三中全会精神，国家有关部委明确要求调整或取消各类购房的限制性措施，其中包括取消普通住宅和非普通住宅标准。取消各类限制性措施将推动房地产平稳健康发展，有利于优化房地产市场供给、引导房地产市场的积极预期，促进房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式。在此背景下《通知》明确全省统一取消普通住宅和非普通住宅标准。

《通知》还提到了土地增值税政策。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定的土地增值税免征政策优惠对象为普通住宅，那么取消普通住宅和非普通住宅标准后，税收优惠政策如何执行？

2024年11月，财政部、税务总局、住房城乡建设部印发《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），规定取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，需要继续执行土地增值税免征优惠，并授权省级政府明确政策具体执行标准。

省财政厅相关负责人介绍，相较以往，四川省土地增值税政策没有变化。取消普通住宅标准之前，符合标准的可以免征土地增值税；取消普通住宅标准之后，《通知》明确的三项免税条件与四川省原普通住宅标准完全一致，对有关市（州）此前依规确定的条件与《通知》不一致的，授权市（州）人民政府确定是否继续执行，保持了四川省房地产企业土地增值税税负稳定。

比如，某房地产开发企业建造某住宅小区，该住宅小区建筑容积率在1.0以上，在土地增值税清算时，对于其中单套建筑面积在140平方米以下且实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住宅，如增值额未超过开发成本费用20%的，在以前年度可免征土地增值税，在《通知》出台后，可继续享受免征政策。

此外，按照国家规定，高级公寓、别墅、度假村不能享受前述土地增值税免征政策。针对网友关注的“公寓是否受政策影响”问题，省税务局有关负责人回应称，如果公寓的性质是商业而非住宅（例如许多40年产权的公寓），就不在本次新政覆盖范围内；如果公寓的性质是住宅（例如有一些70年产权的公寓），则参考政策明确的三个条件，如果符合条件就可以免征土地增值税。

新政对居民购房和房地产企业是否会有影响？

省财政厅相关负责人介绍，由于前后政策标准完全一致，不会影响房地产企业依规享受土地增值税免征政策，以此稳定房地产企业税负。

“可以理解为对中央‘促进房地产市场平稳健康发展’政策的落地落实。”西南财经大学财政税务学院教授周克清表示，新政策中提到的土地增值税免征政策在标准未取消时就一直在执行，新政出台后再次明确，能够帮助房地产开发商企业找到政策执行依据，稳定房企税负预期，避免因政策变化而冲击开发建设。

新政不会增加购房者负担。

“由于普通居民购、卖住房不涉及缴纳土地增值税，这种调整是针对房地产开发商在适用优惠政策上提供依据，不会增加购房者的负担。”省财政厅相关负责人介绍。

此外，《公告》规定，对个人购买家庭唯一住房和第二套住房，面积为140平方米及以下的，均减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，分别减按1.5%、2%的税率征收契税。

“我们也一直按照这个标准在执行。”省税务局相关负责人介绍，契税新政减轻了购房负担，增强了居民购房支付能力。2025年一季度四川累计新增减征契税12.28亿元，惠及近8万户购房家庭。

在个人出售住房增值税方面，四川省继续执行“个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售免征增值税”政策。